Технічна інвентаризація нерухомості у м. Одеса

Техпаспорт на квартиру є документом, в якому містяться креслення та технічні характеристики об'єкта. Техпаспорт містить наступні відомості:

• фактичну адресу;
• загальна площа квартири та кожної кімнати окремо;
• інженерні комунікації всередині приміщення;
• рік побудови будинку;
• матеріали, що використовуються для стін, перекриття, оздоблення;
• інші характеристики.

Виготовлення технічного паспорту на квартиру займе декілька днів, але при цьому позбавить вас непотрібних проблем з документами.

Кожен власник нерухомості повинен мати техпаспорт. Технічний паспорт на квартиру необхідний для здійснення таких операцій:

• перепланування житла;
• для продажу/дарування квартири;
• для зміни цільового призначення з житлової квартири в нежитлове приміщення;
• для проведення та узаконення реконструкції;
• для реєстрації права власності на квартиру.

Технічний паспорт також може виступити доказом у суді, інших інстанціях. Якщо вже є такий документ на квартиру, з метою актуалізації даних виконується поточна інвентаризація. Під час її проведення інженер звіряє фактичний стан об'єкта з даними, зазначеними у документі.

Щоб узаконити житло або виконати інші операції з ним, обов'язково потрібний техпаспорт. Технічний паспорт будинку – це офіційний документ державного зразка, що містить важливі технічні показники об'єкта: дата побудови будинку, кількість поверхів та кімнат, адреса, будівельні матеріали та інші.
Отримати технічний паспорт будинку необхідно у таких випадках:

• реєстрація права власності;
• введення об'єкта в експлуатацію;
• зміна власника будинку на підставі договору купівлі-продажу, поділу, дарування, міни чи спадщини;
• відновлення документів, що були втрачені;
• введення в експлуатацію будівлі чи будівлі;
• визнання власності через рішення суду;
• після проведення перепланування чи реконструкції;
• за необхідності підключення комунікацій;
• за заявою замовника.

Відмова від оформлення документа не позбавляє власника права власності на об'єкт, але без технічного паспорта не можна виконувати дії з ним. Технічний паспорт надається з урахуванням матеріалів технічної інвентаризації об'єкта нерухомого майна.

• паспорт та ідентифікаційний код;
• документ, що підтверджує право власності об'єкта нерухомості (свідоцтво, договір купівлі-продажу та інші);
• попередній технічний паспорт;
• документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку.

Якщо об'єкт лише будується, необхідно підготувати дозвільну документацію для проведення будівельних робіт. Техпаспорт показує фактичний стан певного об'єкта нерухомості.

Для того, щоб отримати технічний паспорт на будинок, обов'язково проводиться спеціальна технічна інвентаризація, яка включає такі роботи:

• проведення вимірів житлової, а також загальної площі та об'єктів, що прилягають до будинку;
• комплексна оцінка об'єкта як окремих поверхів, так і кімнат;
• фіксування даних.

Під час огляду нерухомості встановлюється наявність змін, порівняно з даними минулої технічної інвентаризації, якщо вона була. Окрім основної будівлі обстежуються гаражі, сараї, тимчасові споруди, які розташовані на території земельної ділянки поряд із будинком.
Спочатку потрібно нам зателефонувати. Після обговорення умов співробітництва укладається договір та виконуються необхідні виміри. Якщо інвентаризація є первинною, формується інвентарна справа, якщо вторинна – вноситься інформація. Після виконання необхідних вимірів, розрахунків, внесення даних, технічний паспорт будинку погоджується із замовником та готовий документ підписується.
Техпаспорт шнурується, нумерується і скріплюється підписом керівника, який виконував інвентаризацію, виконавця робіт, а також контролера. Обов'язково вказується номер та серія кваліфікаційного сертифіката, що підтверджує право інвентаризації будинку.

Техпаспорт будинку може бути втрачено або пошкоджено. Щоб його відновити, необхідно звернутися ще раз до тієї організації, де його було отримано або звернутися до іншої компанії і отримати вже новий документ. Процес триватиме кілька днів. Це можна виконати для дачних, житлових або садових будинків.

Нежитлові приміщення – це споруди, які проєктуються спеціально для використання в офісних, торгових, громадських, промислових або інших цілях. Вони є нежитловим фондом, але для виконання операції з об'єктом потрібно зробити технічний паспорт на нежитлове приміщення.

Технічний паспорт є офіційним документом, в якому міститься інформація про об'єкт, а також докладний звіт про його технічний стан. Вказується призначення приміщення чи будівлі, кількість кімнат та поверхів, площа, а також детально описуються технічні характеристики.
Дуже важливо за необхідності укладання договору купівлі-продажу або виконання іншої угоди з нежитловим приміщенням проводити поточну інвентаризацію, яка допоможе виявити наявність або відсутність змін у переплануванні.

• документи, що підтверджують особу заявника (ідентифікаційний код та паспорт);
• попередній техпаспорт, якщо він був виданий раніше;
• документ, що підтверджує на нежитлову нерухомість законне право;
• для юридичних осіб необхідна довіреність на особу, яка представлятиме об'єкт;
• документ, що підтверджуватиме право власності на земельну ділянку.

За потреби додатково може бути надана дозвільна документація на нежитлове приміщення.

Термін виготовлення техпаспорта на нежитлове приміщення може становити від
3 до 15 днів.

Відповідно до законодавства, технічний паспорт на нежитлове приміщення оформляється обов'язково, якщо потрібно виконати будь-які операції з нерухомістю, до них відносяться:

• продаж об'єкта;
• актуалізація даних про поверхові креслення;
• передача у спадок;
• здійснення дарування;
• оренда на термін;
• проведення капітального ремонту;
• реконструкція об'єкта;
• поділ на кількох власників.

Навіть якщо не планується укладати угоду з нерухомістю, необхідно заздалегідь оформити техпаспорт. Якщо змінюється власник нежитлового об'єкта, минуло більше року після проведення попередньої технічної інвентаризації і об'єкт потрібно продати, здати в оренду або виконати інші операції, потрібний новий техпаспорт.

Комерційна нерухомість використовується на користь підприємництва чи здачі у найм, інвестування, перепродажу. До неї належать такі об'єкти:

• офісні приміщення;
• розважальні комплекси;
• склади;
• магазини;
• туристичні бази; готелі;
• заводи;
• аптеки;
• бізнес-центри та інші.

Метою експлуатації об'єктів є отримання прибутку. Володіти нерухомістю цієї категорії можуть як юридичні, і фізичні особи.

Технічний паспорт комерційної нерухомості – це довідково-інформаційний документ, що відображає фактичний стан нерухомості. У ньому зафіксовано площу об'єкта, відомості про введення об'єкта в експлуатацію, дату будівництва та інші показники.
Техпаспорт не є документом на право власності нерухомого об'єкта, але його обов'язково потрібно оформити, якщо проводитимуться операції з комерційною нерухомістю:

• якщо потрібно зареєструвати право власності на об'єкт;
• у разі перепланування;
• якщо проводилася реконструкція об'єкту нерухомості;
• продаж комерційної нерухомості;
• первинна інвентаризація;
• передача у заставу;
• зміна власника;
• передача у спадок.

Для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу обов'язково надається технічний паспорт.

Технічний паспорт на комерційну нерухомість містить різні відомості, що відображають технічні характеристики:

• цільове призначення нерухомості;
• дата та рік зведення об'єкта;
• загальна площа;
• кількість поверхів;
• технічний стан об'єкта;
• конструкція та матеріали та інші параметри.

Техпаспорт шнурується, нумерується та скріплюється підписом керівника, який виконував інвентаризацію. Довідково-інформаційний документ допоможе точно відобразити фактичний технічний стан об'єкта.

Перш ніж замовити техпаспорт на комерційну нерухомість, необхідно підготувати повний пакет документів, який включатиме витяг з держреєстру, договір купівлі-продажу або дарування, свідоцтво, що підтверджує право власності на об'єкт, якщо такі документи наявні.
Також необхідні документи власника. Якщо це юридична особа, то установчі. Фізичній особі потрібно надати код та паспорт. Техпаспорт на будівлю може бути втрачено або пошкоджено. Щоб його відновити, необхідно звернутися ще раз в ту організацію, де він був отриманий

Терміни виготовлення техпаспорта в кожному випадку будуть індивідуальні. Оформлення документів може тривати від кількох днів до двох-трьох тижнів.

При бажанні продати чи подарувати частину свого нерухомого майна, спочатку необхідно юридично оформити поділ будинку з подальшим отриманням підтверджуючого документу права власності на кожну із його частин, за умови, що будівля, яка підлягає поділу узаконена і не рахується самочинно побудованою. Розділити будинок можуть декілька співвласників та і один власник, що супроводжується нотаріальним оформленням.

Висновки про можливість поділу розробляються кваліфікованими спеціалістами на підставі обговорень та отримання згоди власника/співвласників про визначення фактично використаної площі будівлі часток кожної сторони. Оформлення поділу споруди на самостійні відокремлені частини проводиться згідно з Інструкцією щодо проведення поділу, виділу та розрахунку часток об'єктів нерухомого майна.

Терміни виготовлення техпаспорта в кожному випадку будуть індивідуальні. Оформлення документів може тривати від кількох днів до двох-трьох тижнів.

Необхідність отримання довідки про відсутність об'єкта на земельній ділянці виникає при оформленні купівлі-продажу, даруванні, чи оренді землі. Цей документ складається спеціалістом з технічної інвентаризації (з відповідним сертифікатом) на підставі обстеження земельної ділянки та фактичного підтвердження відсутності будь-якої забудови на ній.

Будівельний паспорт – це документ, який визначає комплекс містобудівних та архітектурних вимог до розміщення і будівництва індивідуального (садибного) житлового, садового, дачного будинку не вище двох поверхів (без урахування мансардного поверху) з площею до 500 квадратних метрів, господарських будівель, споруд, гаражів, елементів інженерного захисту, благоустрою та озеленення на земельній ділянці.
Будпаспорт оформлюється як на ділянки, які знаходиться в містах та селах, так і на ділянки в садових товариствах та дачних кооперативах – правила оформлення будівельного паспорта є єдиними.

з 12.07.2022 року можна будувати і без будівельного паспорта!
Так, згідно Постанови КМУ №722 від 24.06.2022 року (яка набрала чинності 12.07.2022 року), на період дії воєнного стану в Україні та протягом одного року з дня припинення чи скасування воєнного стану:

• будівництво індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків не вище двох поверхів (без урахування мансардного поверху) площею до 500 кв. метрів, господарських будівель і споруд, гаражів, елементів благоустрою та озеленення земельної ділянки за рішенням замовника відповідно до містобудівної документації на місцевому рівні, а у разі відсутності затвердженої містобудівної документації на місцевому рівні — відповідно до цільового призначення земельної ділянки та обмежень у використанні земель, визначених Законом України "Про охорону культурної спадщини", може здійснюватися замовником без отримання будівельного паспорта забудови земельної ділянки.

У такому разі замовник звертається до архітектора або інженера-проектувальника, який має відповідний кваліфікаційний сертифікат, на підставі укладеного між ними договору, архітектор або інженер-проектувальник забезпечує створення та/або завантаження до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва з накладенням кваліфікованого електронного підпису схеми намірів забудови земельної ділянки (місце розташування будівель та споруд на земельній ділянці, відстані до меж сусідніх земельних ділянок та розташованих на них об'єктів, інженерних мереж і споруд, фасади та плани поверхів об'єктів із зазначенням габаритних розмірів, перелік систем інженерного забезпечення, у тому числі автономного, що плануються до застосування, тощо), створеної з дотриманням вимог законодавства, будівельних норм і правил.

Будпаспорт може бути оформлено як оффлайн через ЦНАП (шляхом подання документв особисто або засобами поштового зв'язку), так і онлайн через портал ДІЯ.
Будпаспорт містить текстові та графічні матеріали, найважливішим з яких є схема забудови земельної ділянки.
На схему забудову мають бути нанесені будівлі та споруди, які планується розмістити на земельній ділянці, оскільки будівництво об'єктів, яких немає у будівельному паспорті (та, відповідно, у повідомленні ДІАМ (раніше ДАБІ)) буде вважатися самочинним, тобто таким, що здійснюється без документів, які дають право на виконання будівельних робіт (щодо таких об'єктів).
Разом із цим, не буде порушенням чинного законодавства будівництво лише частини із зазначених на схемі забудови будівель та споруд. На схемі забудови обов'язково зазначаються як відстані від запланованих будівель та споруд до меж земельної ділянки, червоних ліній, ліній регулювання забудови тощо, так і до об'єктів на сусідніх земельних ділянках.

Згідно з чинним законодавством приватний забудовник зобов'язаний повідомити уповноважені органи містобудування та архітектури про початок проведення монтажно-будівельних заходів. Для цього необхідно подати відповідне повідомлення про початок будівельних робіт — офіційний документ, який містить такі відомості, як:

• найменування споруджуваного об'єкта;

• його параметри і габарити;

• інформація про відступи від меж земельної ділянки;

• відомості про будівельний паспорт;

• кадастровий номер земельної ділянки;

• її цільове призначення та інші важливі дані.

Слід пам'ятати, що оповіщення про старт будівництва може бути законною підставою тільки для зведення індивідуального житлового будинку, садового будиночка або дачі. Причому загальна площа таких об'єктів не повинна перевищувати 300 м², а кількість поверхів — не більше 2-х (без урахування мансарди). Також щодо оповіщення можна будувати господарчі будівлі та гаражі за умови, що їх зведення здійснюється згідно будівельного паспорта.
Отже, оповіщення про старт та проектна документація на будівництво — прекрасна можливість побудувати будинок без особливих бюрократичних зволікань.

Механізм прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів регулює Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів (затверджений постановою КМУ від 13.04.2011 року №461).
Згідно вказаного Порядку, прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, здійснюється шляхом реєстрації відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі поданої замовником декларації про готовність об'єкта до експлуатації.
Чинне законодавство дозволяє здавати в експлуатацію окремі будинки, будівлі, споруди (якщо згідно з будівельним паспортом було передбачено будівництво декількох об'єктів). Таким чином, можна, наприклад, здати в експлуатацію вже зведений житловий будинок, а господарські будівлі та споруди, передбачені будпаспортом, збудувати та, відповідно, здати їх в експлуатацію, пізніше.

1. Технічний паспорт, внесений (зареєстрований) до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва. В результаті реєстрації кожному технічному паспорту присвоюється реєстраційний номер (формат TI00:0000—0000—0000—0000) та формується QR-код з посиланням на вказаний будпаспорт на порталі e-construction.gov.ua.
2. Зареєстроване ДАБІ/ДІАМ повідомлення про початок виконання будівельних робіт (повідомлення про внесення змін) або відповідний реєстраційний номер (номери). У випадку подання декларації через портал ДІЯ, потрібно знати лише реєстраційний номер повідомлення (повідомлень), а при поданні документів в паперовому вигляді необхідно також знати дату подання відповідного повідомлення (дізнатися дату подання можливо шляхом направлення запиту до ДІАМ, зробити це можливо або через сайт ДІАМ, або на сайті URBANDATA). За необхідності, Ви також можете подати запит на отримання копії зареєстрованого повідомлення.
3. Документи на земельну ділянку, паспорт (або інший документ) та номер облікової картки платника податків. У випадку подання декларації он-лайн інформація про власника (замовника), дані дозвільних документів та інформація про земельну ділянку буде завантажена автоматично.

Фактично, окрім документів, які зазначалися у Повідомленні про початок виконання будівельних робіт, та реєстраційного номеру повідомлення, потрібен лише технічний паспорт на збудований (завершений будівництвом) об'єкт (об'єкти), який зареєстровано в ЄДЕССБ.

Декларація подається в одному належним чином заповненому та підписаному примірнику. Чинне законодавство не передбачає подання додаткових примірників декларації або будь-яких інших документів (наприклад, будівельного або технічного паспорту, документів на земельну ділянку, повідомлень тощо).
Декларація про готовність об'єкта до експлуатації в паперовому вигляді подається до відповідного Центру надання адміністративних послуг (ЦНАП) або засобами поштового зв'язку, а в електронному вигляді (он-лайн) — через портал ДІЯ.
У випадку подання декларації у паперовому вигляді орган державного архітектурно-будівельного контролю протягом десяти робочих днів з дня надходження декларації перевіряє повноту даних, зазначених у декларації, та реєструє її або повертає на доопрацювання. Після усунення недоліків, що спричинили повернення декларації, замовник може подати її повторно.
Важливо: у разі відмови у реєстрації декларації та повернення її для виправлення виявлених недоліків, така декларація вважається неподаною, не створює для учасників правовідносин у сфері містобудівної діяльності жодних юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з відмовою у реєстрації, а тому не може слугувати підставою для призначення позапланової перевірки.
Реєстраційний номер декларації є підтвердженням того, що об'єкт введено в експлуатацію, і це дає можливість особі звернутися за реєстрацією права власності на такий об'єкт (за умови наявності адреси об'єкту). Про реєстрацію декларації або її повернення можна дізнатися на веб-сайті ЄДЕССБ або на порталі URBANDATA.

Є ціла низка об'єктів для будівництва яких не потрібно оформлювати будпаспорт та дозвільні документи, і які не потрібно вводити в експлуатацію. Перелік таких об'єктів (точніше будівельних робіт) затверджено Постановою КМУ №406 від 7 червня 2017 року.
Зокрема, згідно п. 6, до них віднесено: зведення на земельній ділянці тимчасових будівель та споруд без влаштування фундаментів, зокрема навісів, альтанок, наметів, накриття, сходів, естакад, літніх душових, теплиць, гаражів, а також свердловин, криниць, люфт-клозетів, вбиралень, вигрібних ям, замощень, парканів, відкритих басейнів та басейнів із накриттям, погребів, входів до погребів, воріт, хвірток, приямків, терас, ґанків — щодо індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків.